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放长，但相对而言，受市场波动的影响就要风险耍低得多。
“幼安你的意思是？”宋汉风想到了些什么。
周幼安轻轻一笑，没有否定他的猜测，“恐怕很多人都没有注意到，运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率。就算是在全世界都是极为罕见的。”
“这恐怕不大可能吧？”虽然心里已经不否认，可宋汉风还是犹疑着说道。
“没有什么不可能的。”周幼安托着咖啡杯说，“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价。不言而喻。而随着中央政府提出要加速城市化建设进程。加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制。土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中，丁，
“这个兄弟说的好！”边上一个年轻男子不知道从哪里蹿了出来，拍手叫好道：“之所以国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上，海南房地产泡沫其实在某一种意义而言是一种必然。”
说着，他不好意思的冲宋汉风与周幼安一笑，“蒋宇飞，偶然听到你们的高论。忍不住插言。让二位见笑了。”
周幼安与宋汉风自然不会在意，同样笑着让了下位置，示意对方请坐。有志同道合之士能够交流下，也是不错的。
“蒋先生的说法没有错，国内的房价房价在两千年后翻着跟斗上涨，原因就在于地价推升的恶性循环上。”周幼安抿了口咖啡道：“首先说地价怎样爬升才快吧。在地方政府有意公开拍卖一块地后。先是有意思想要拿地的开发商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需耍地方政府的暗示，只要将标书退回，开发商就能领悟到地方政府的意图。何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”
这些东西宋汉风是不怎么了解的，而蒋宇飞之前插言其实也只是懂些皮毛。没周幼安那么了解，此时听他认真说，顿时都专心的听了起来。“其次土地价格一高，那建成后的成交佼自然也要涨高，有人质疑的话，那开发商肯定要说是土地价格方面的原因。才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企到闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”
“然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖小开发商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开发商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜。那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”
“而为了能让政府机关的公务员能买得起房，政府会出面自建立所谓的商品房，再以低于市价一半，或者三分之一的价格卖给公务员。要注意。由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入，除去平常的投资建设的话，这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来发放，依我所见，公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房 如此再三，房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”
这一番深刻的剖析让宋汉风二人是听的目瞪口呆，宋汉风到底在国外多年，对国内虽有了解，可哪有那么深，忍不住问道：“政府不需要公布每年的财政收支状况吗？”
“口昭以为国内是香港或者国外么？”周幼安想起前世网络上对政府的那些不满民怨，忍不住苦笑道：“收多少税，拿这些税去做什么。完全是地方政府自说自话，谁都不知道具体里面是怎样做的。”
蒋宇飞也忍不住皱眉问道：“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房，房价就算上涨。速度也不会像你说的一样吧？”
“上有政策下有对策。保障性住房的比例一定会远小于国家规定。要是每座城市都一样的话。那法不则众。拿他们能怎样？就算盖了保障性住房，全给公务员住。又有什么用？”周幼安晒然一笑道，“当然了，房价上涨，对我们这些想在土地上赚钱的家伙们而言，自然是件好事。”
宋汉风与蒋宇飞却是没有周幼安这个心情开玩笑了，有时候知道的太多也是种残酷。
周幼安看他们心里堵的慌，笑笑道：“好了，你们也不耍太忧国忧民了，不在其位。不谋其政，没有什么好忧心的，没能力再忧心也是白搭，有能力的话到时候你瞧不过眼，就去盖些保障性住房好了，至于别的地方，你想管可你管的了么？”
周幼安说的却是大实话，知晓未来的他明白房地产价格上涨是必然的趋势，而且会越演越烈，即便是现在重生回来了，拥有点小实力了，他也从没想过去承担平抑房价的角色的意思。这件事就算拿出几千亿来都做不到，而且那是完全跟地方政府在作对。他怎么着也还没傻到那种地步。
“这钱赚得才叫闹心了。”宋汉风忍不住叹道。
“所以才让你做商业物业。以后公司大了，我们就增加商业物业方面的投入，逐步减少在住宅地产上的投入，那你赚钱是不是也赚得安心一些？”周幼安笑道。
宋汉风与蒋宇飞被这话给逗乐了，蒋六叹息道！”人家说听君席话胜读十年书。我讨士一协后，今儿听兄弟你说话才发现真的有道理这年头，想做出点成绩没有些见识真的不行啊。”
周幼安与宋汉风互相对视一眼，皆听出蒋宇飞话中的落寞与额丧，不由笑道：“听蒋先生口音是北方人吧？怎么这么一副灰心丧气的样子？男人么，有什么困难走不出来的？。小
宋汉风亦是点点头，他和周幼安的眼睛都毒的很，这蒋宇飞虽然年轻。但谈吐气度都不比一般人，至少是个可说几句话的人，不然他之前与周幼安也不会邀请对方坐下相谈。
蒋宇飞似也是心里憋闷已久，听得两人真诚相问，便把心中的苦水都吐了出来，“我是江苏人。到不是北方人，只不过在河南呆久了，说话也有些像北方人了说来也是惭愧，我过去是个记者，后来不甘心就那么干下去，就辞职了出来，和几个兄弟伙计一起创办了个集团。名字可能你们都听过。“背背佳。集团，我挂着一个集团副经理的头衔。
说起来，这两年到也赚了些钱。只是说起来真的是和我网才说的那样要成功，没有见识光靠运气真的不行，“背背佳。也红火了两年，可我们现在却是因为一系列的问题弄的一败涂地，还欠了一屁股的债，哎！”
“背背佳。？。蒋宇飞的一番苦水到是让周幼安和宋汉风惊诉了起来，要知道，背背佳的名声在销售界里可着实不小啊。
背背佳集团的老总叫做杜国橄，在咕年的时候以凹万元组建天津一品公司。向市场推出“背背佳。保健带，并申请了专利。在市场推广过程中。他大胆采用了“功能中品牌。的差异化传播策略，聘请“青春美少女组合。做广告，“激发了年轻人的热情”使“背背佳”在天津一炮而红。当年实现销售额力。万元”慨年销售额突破朽亿元。 腮年。杜国拯在万岁时成为亿万富翁。被营销界誉为“少年英雄
不过，在 甥年；月。杜国槛原来工作过的保健品公司新乡英姿公司以“背背佳”侵害了第一代“英姿带”专利权为名，向郑州市中级法院起诉，索赔比口万元。一品公司则以新出品的第三代“英姿带。明显仿冒“背背佳”为理由，又在天津市将“英姿带”告到法院，双方打起了连环套官司，一直持续３年多。
闹到最后，两个法院判杜国槛赔他们 凹万元，他们赔杜国猛叨万元，但直到现在都没执行，这就是那件事的结局。
只是，打官司却让双方两败俱伤，谁也无法遏制保健带市场的整体萎缩。此后，杜国橄将所有资金砸入广告，但由于定位的错误，“背背佳。惨陷市场困局：产品卖不出去，经销商纷纷要求退款。杜国槛形容那是他事业中最黑暗的时期，他一下子从一�