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。
为什么大多数选择了这条路呢？表面上看起来似乎很明显，我们是想要满足长久以来对高质
量住房的需求。我们一直想在房子上多花钱，只是以前承担不起。借贷成本一下降，我们立
刻就扑了上去。照你想来，减半的利息，绝对会带来大批初次购房者。从前根本买不起房的
年轻夫妇—还有不那么年轻的夫妇—进入购房市场的机会大大增加了。
可澳大利亚央行（Reserve
Bank）的研究却表明情况并非如此。在房地产7年繁荣时期，发放给初次购房者的贷款比例，
和正常年景并无太大差异。房屋和住房贷款需求的巨大增长，并不意味着拥有住房人数的巨
大增长。相反，现有的住房拥有者，为了提高自己在市场上的位置，把大量潜在初次购房者
对住房的迷恋（2）
挤到了一边去。
我们对房子着迷的最后一个迹象，来自此次繁荣期的一大特点：投资性住房所扮演的特殊角
色。我们以前担心澳大利亚会变成一个房客之国，现在却变成了一个房东之国。告别了在证
券市场上的搏杀—砖头和瓦块重新成了诚实澳大利亚人的投资上选。大批婴儿潮时期出生的人
意识到，退休之前自己没有省下足够的钱，所以转入投资性房地产市场，以期迎头赶上。
银行和其他信贷机构新近发放的住房贷款，约有40％放给了投资者（非自住）。我们在房屋上
的所有欠款，1/3以上都归于出租性住房。这一比例，自20世纪90年代初增加了15％。做了抵
押贷款的家庭，只有1/3。
但请记住这一点：拥有投资性房地产的家庭比例，现今已达17％。而在前20％最富有的家庭中
，该比例更是接近1/4。这种对砖头瓦块的迷恋很符合澳大利亚人的脾性。在美国和加拿大，
拥有投资性房地产的家庭比例，还不到本国的一半。英国家庭更只有2％。
根据澳大利亚央行的说法，“由于贷款困难，几十年前，只有家境好、人脉强的人才能选择投
资租赁性房地产”。但现在情况有了改变。如今的银行主动向你提供投资性贷款。从前的人想
要借款用于投资，要支付的利息比自住房贷款高整整1％。可这都是陈年皇历了。在其他英语
国家，银行对房东贷款，尚未变得如此热心。
在其他国家，投资租赁性房地产，是不能免税的。可我们的房地产投资人，有息贷款和其他
支出（无须审核）全部免税，另外还可扣除建筑物及其设施的折旧。倘若我们有了资本收益
，按税率的一半缴税。在递交给澳大利亚生产委员会（Productivity
mission）对初次住房所有情况的调查报告中，央行引用了一个例子：假设某人买了一套
价值400
000澳元的租赁公寓，这笔钱全是贷款所得。由于有息贷款的还款额远比租金要高，该房东每
周须往外掏330澳元。但这是税前价格，等扣去所有的免税部分，房东每周就只须往外掏80澳
元了。
此外还有无处不在的“投资研讨班”（这好像是澳大利亚特产），专向一窍不通的投资人解释
租赁性产业稳赚不亏的魔法。臭名昭著的“存款债券”也是澳大利亚特产，有了它，你只要给
一两千块的首付就能买下一套“计划外”公寓。
可有一个小问题：想当房东的人数，远远超过了想做房客的人数。我们修建的租赁住房大大
超出了需求量。公寓价格明显下跌，尤其是在悉尼和墨尔本。我们的住房投资回报率低得可
怜。在20世纪80年代中期，收益是8％（收到的租金与产业的市场价格之比），现在跌到了3。
5％（如果你扣掉利息、维修和中介费等支出，那就只有）。至于商业性产业（工厂、商
店和办公室），至今收益仍为9％。租赁住房的收益在英国和北美皆在8％以上。我们的收益这
么低，显然是尾大不掉的征兆，房东的供应量超过了房客的需求量。
回到主要问题上，房地产繁荣期显然是由已有住房者带动的。在低利率带来的强势购买力的
推动下，这部分人纷纷希望换购更好的住房。所以，一方面来自投资者的巨大需求代表对更
多住房（尤其是公寓）的需求；另一方面来自已有住房者的需求却是追求更好的住房。哪些
方面要更好呢？对一些人来说，这意味着房子更大或者装修更好，可在我看来，大多数人想
要的是位置更好的住房—也即位于高级社区的住房。有时候，“位置，位置”意味着靠近港湾或
沙滩的郊区，但我想，如今它多指“近些，再近些”。房地产界的一大长期发展趋势是人们想
要住在靠近城中心的地 方—虽说港湾、沙滩与市中心并不一定互相排斥。
住得近些的强烈愿望，解释了新修公寓多修在CBD之内，或靠近CBD的地方。即便如此，高档
近郊社区里装修良好的房子，其供应量大体是固定的。你看出症结所在了？大批已有住房者
带着高涨的贷款额度—也即购买力—开始争夺供应量大体固定的高档近郊社区装修良好的房子
，接下来会发生什么？房屋的价格一路攀升。
确切地说，是翻了两番多。1996年6月到2003年12月间，悉尼中等住宅的价格上涨了130％，墨 。。
对住房的迷恋（3）
尔本上涨了140％，布里斯班上涨了120％。然而，值得注意的是，早在房地产热潮开始之前，
悉尼的房价就比墨尔本高40％。所以，尽管2003年12月全国中等住房平均房价是澳大利亚人均
年收入的倍，墨尔本却为倍，悉尼更是接近10倍。
然而，对于房地产繁荣期来说，事情不止于此。当然，房地产市场是出了名的时冷时热。为
什么呢？我以为，主要是因为人是群居动物。倘若我们看到其他人都在换购更好的住房，必
定会产生一种克制不住的参与冲动。我们害怕落于人后。我们看着房价飞涨，认为要是自己
再不抓紧时机，就会错失良机。这种对房价永涨不跌的期待，在一段时期之内能够自我延续
下去。可出于种种不甚明确的原因，繁荣总会到头—大多数时候是戛然而止，也有的时候比较
幸运，是缓着陆。
所以，从一个层面上来说，这次地产繁荣期代表着对低通胀低利率的一次性调整，也表明了
住房所有者对“靠近市中心”的持久偏好，而从另一个层面上来说，房价很可能会涨过头—尤其
是因为税额大幅减免的怂恿，再加贷款购买投资性房产的投机热潮。
如今房地产繁荣时期确确实实已经结束了，它留给我们什么样的结果呢？从霍华德政府2004
年10月以大幅优势再度当选执政来看，大多数人是心满意足的。还有什么能比飙升的房价更
讨投票人的欢心呢？可事实上，我们的境况并不见得有多好。很多人觉得，对于经济，他们
唯一所知的就是房地产。可房地产市场存在大量幻觉。
幻觉之一与观察角度有关。从个人的观点看来，房价在20世纪90年代末到21世纪初的飙升，
跟具体的某个人没有关系。倘若你想搬到一处更好的住房，你要借贷的款项，比前些年高得
多。对个人来说的确如此。可这个看法误导性很强。为什么房价会涨？是政府叫它涨的？还
是卑鄙的地产经纪叫它涨的？都不是。房价上涨，是所有个人协同动作的结果。面对已建成
住房相对固定的供应量，所有人都下了标。他们都有能力贷到更多款，也愿意这么做，结果
，房价就被抬起来了。
幻觉之二是政治方面的。约翰？霍华德及其部长们，随时都在提醒我们，自从他们下调了利率
，大家的日子变得有多么好。和工党政府执政时期相比，如今的抵押贷款利率的确低多了—现
在是7％左右，1989年曾高达到17％，即便在霍华德先生1996年3月上台后，也有左右。可
倘若利率下降的主要后果是让我们抬高房价—个人借款总数至少相当于从前的两倍—买房人的
境况怎么可能好得起来呢？利息17％的时候，家庭的有息还贷额平均约占可支配收入的9％。到
工党下台的1996年，这一比例降到7％，如今则将近11％。
幻觉之三其实和一个不太为人所知的经济学结论有关：我们住房的价格翻番，