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本来，依罗马法以来大陆法系民法立法及理论，土地所有人设定基地使用权后，所有人对于土地的使用权和收益权即转由基地使用权人享有和行使，故基地使用权人对于土地的使用、收益范围，系与土地所有人相同，不以地面为限，尚及于土地之空中和地中。空间基地使用权与此种效力及于土地之上下的普通基地使用权（地上权），本质上虽同属基地使用权范畴而未有差异，但其用益范围却有量的差异。即空间基地使用权的客体仅为地表之上或之下的特定的断层空间，而普通基地使用权，其客体范围不仅包括地表之上下的全部空间，而且还包括地表本身。
空间基地使用权制度，系近现代各国为因应土地之立体利用而创设的重要制度，它的产生对于现代不动产物权法之发展不啻具有革命性的意义。这就是，为土地所有人与利用人分别利用同一土地的各个层面提供了法律上的根据和手段，土地利用效益的最大化由此可望获得实现。因此之故，谓空间基地使用权制度之产生，为近代不动产物权法之一场革命，实不为过。
二、空间基地使用权的设定与登记
与普通基地使用权相同，空间基地使用权可因设定而取得。不过须注意的是，由于空间基地使用权之客体为一定范围之空间，因此在设定空间基地使用权时，除须依设定普通基地使用权的方法明定或登记权利种类、设定目的及存续期间外，尚须明定或登记空间的上下范围，及对土地的使用限制。空间基地使用权，也可于第三人对之有使用、收益权，如地上权（基地使用权）、永佃权（农地使用权）、地役权，乃至租赁权的土地上设定，但须获得这些使用、收益权人，以及以该使用、收益权为标的的权利人（如以基地使用权为标的的抵押权人）全体之同意（＇日＇三和一博、平井一雄：物权法要说》，青林书院1989年版，第132页。）。至于空间基地使用权的登记方法，则与前面谈到的空间所有权之登记方法相同，此不赘叙。
第76章 农地使用权（）
（第一节农地使用权的基础理论
一、农地使用权的概念与特征
本书第一章已经谈到，根据物权法理论与我国农村的现实情况，我国制定物权法时宜以“农地使用权”一语取代现今使用的土地承包经营权概念，并以物权关系固定农地使用关系。关于作此种变革之意义，前面已经述及，于此不赘。
农地使用权，又称农用地使用权或农用权，指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。据此定义，可知农地使用权具有以下法律特征。
1。农地使用权的主体为一切农业经营者
在土地承包经营权之下，土地承包经营权的主体一般仅限于土地所属的农业组织的内部成员，此外的其他农业经营者不得成为该土地的承包经营权人。换言之，在土地承包经营权关系中，发包方是土地所属的特定集体组织，承包方只能是该特定集体组织的社员，双方之间要有一定的行政关系。可见承包经营权的主体具有强烈的地域性。而在明确以物权关系固定农地使用关系之后，基于物权理论，农地使用权人的范围即当然不得再局限于土地所属的本集体组织的成员……社员，相反，应扩及于一切农业经营者。
2。农地使用权系以集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地为客体
农地使用权为存在于土地上的权利，建筑物上不得成立此项权利。所谓土地，乃以农业集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地为限，于城市国有土地上不得成立农地使用权。具体言之，农地使用权的客体限于耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。
3。农地使用权系以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权
如所周知，自罗马法以来，各国民法基于土地之为农业用地或建设用地之性质的不同，规定了基地使用权与永佃权两种物权性质的土地利用权制度。前面已经提到，对于建设用地，我国拟以基地使用权制度予以解决。
基地使用权与农地使用权虽同为利用他人土地的权利，但农地使用权之目的，则限于农业性质的耕作（农作）、养殖或畜牧，此点与基地使用权不同。所谓耕作，指施劳力、资本于土地，以从事栽培植物而为收获，其耕作物不以五谷为限，他若瓜果蔬菜，茶菸桑麻等，亦包括在内。所谓畜牧，指放牧和饲养牲畜等。
农地使用权为一种物权。此种物权的内容为就他人土地进行直接的占有、使用及收益，故为用益物权。其一旦设定，农地使用权人的权利即获确定，不待他人行为之介入即可直接行使对土地的占有、使用及收益，他人不得干涉。且基于物权的效力，农地使用权人享有的此种权利，不独可以对抗社会一般人，而且也可对抗土地所有人。
4。农地使用权是以支付地租而成立的物权
一般而言，农地使用权之成立必须有偿，易言之地租为农地使用权的成立要件。至于农地使用权合法成立后，土地所有人免除付租义务的，则属于抛弃收租的权利的问题，与农地使用权之无偿成立不得混为一谈。
二、农地使用权的期限
基于农地使用权的性质及政策目的，农地使用权的期限宜长不宜短，参考现行国有土地使用权（基地使用权）期限为50…70年，建议物权法将农地使用权的期限定为30…50年，并规定期满如无法定事由，自动延长30…50年，依此类推。此所谓法定事由，物权法应作出列举规定。可考虑作为法定事由的有：农地使用权人死亡而无适于继承农地之继承人；农地使用权人转向从事非农业而无保留农地使用权的理由；农地转为非农用目的；农地因自然原因已归于消灭，等等。
三、农地使用权的限制
考虑到我国的实际情况，农地使用权宜受下列限制：
1。目的限制
农地使用权的农地，应限于农用目的。农地转为非农用目的的，依法发生农地使用权提前终止或者期满消灭。
2。转让限制
农地使用权，可以继承、出租，但不得抵押、出卖和赠与。
3。分割限制
农地使用权，限制分割。农地使用权人死亡而有数继承人时，可由数继承人共有，或者折价归其中一人。非从事农业的继承人不得继承农地使用权。
四、关于农地使用权的国家征收、征用及补偿
基于我国现行土地政策，及保护农业经营者尤其是农民的利益，物权法应对征收、征用农地使用权作严格限制，并对农地使用权人进行补偿。
（第二节农地使用权的取得
基于物权理论，农地使用权通常依以下两种方式而取得。
一、基于法律行为而取得
（一）农地使用权之设定
农地使用权之设定，指当事人双方经由设定契约创设农地使用权的法律行为。农地使用权设定的当事人，一方为农业集体经济组织，一方为从事农业活动的农业经营者；客体为集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地；内容为当事人双方的权利与义务。
一般而言，农地使用权之设定，须采书面形式，并经依法登记后，始生效力。书面为农地使用权设定的成立要件，登记则为其生效要件。如农地使用权之设定不以书面为之，则也就无所谓农地使用权设定的生效问题。
（二）农地使用权之出租
农地使用权为用益物权之一种，具有财产价值，依其性质，自得为租赁关系之客体。易言之，农地使用权可以出租，从而他人也就可因租赁关系而取得农地使用权。
一般而言，农地使用权之出租须以书面为之，并经依法登记后始生承租人取得农地使用权的效力。
二、基于法律行为以外的原因而取得
基于法律行为以外的原因取得农地使用权，仅有继承一种。一般而言，于被继承人死亡，继承开始时，继承人即取得被继承人之农地使用权，且不以登记为必要。但是，非经登记，继承人不得处分（出租）所取得的农地使用权。
（第三节农地使用权的效力
一、农地使用权人的权利
（一）土地之使用收