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3。 经营尾盘业务
目前全国有3万多家房地产开发企业，而且每年还在增加。许多城市新上马的房地产项目让人目不暇接，而这些项目中，只有少数楼盘可以达到100％的销售率（例如经济适用房、少数商品房），绝大部分都会有5％—20％左右的尾盘，有些甚至出现高达到40％以上的尾盘。尾盘一直是令发展商感到头疼的问题。有时候一些发展商剩余的尾盘虽然不多，但也不得不在该项目上保留一些销售人员，造成利润无法变现的同时还得支出数额不小的运营费用。因此，相当多的发展商为了尽快变现，在一次性转让时都会让利销售。房地产投资信托基金可以解决发展商面临的问题，以一定的折让价格把尾盘购进后进行集约化销售，借助规模效益降低边际成本，而且正好可以和二手房业务相结合，降低运营费用。和普通一手楼盘相比尾盘的价位优势比较明显；和二手房相比尾盘具有一手房的品质；和市场上的期房相比又有现房优势，因此只要营销得当，尾盘也会具有相当大的销售优势。
4。 投资债权房
债权房（是指债权人因债务人以物业清偿债务而获得的抵押房产），包括债权房，还包括房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算等而获得的房产，该类房产的数额也是相当多的。由于都是被动吸收房产而成为房产主，并且这些业主往往在房地产方面并不专业，再加上没有太多精力来经营管理这些物业，这些业主一般都乐于短期变现该类房产，尤其是一次性转让这些物业。房地产投资信托基金投资该类房产，往往能以一定的折扣购入房产，因此会有一定的获利机会。
三、从事证券投资
房地产资产虽然具有较好的保值和增值能力，但是流动性较差，房地产投资信托基金有必要保持一定的证券投资比重来满足资产流动性和组合投资的需求。但作为一种专业的集合投资工具，房地产投资信托基金在证券投资的过程中应该奉行稳健的原则，为了限制投资风险，不但应该控制基金的证券投资比例，而且其范围主要限于房地产相关证券，包括上市和未上市的房地产公司的股票或各种金融机构发行的证券化的房地产债权或股权以及国债等信用等级高的低风险投资品种。但目前中国可供房地产投资信托基金选择的证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。
除了可以参与资本市场上的证券投资外，房地产投资信托基金还可以积极参与按揭贷款证券化。由于按揭贷款都属于长期贷款，而存款基本都是短期的，资金短存长贷的矛盾会越来越突出。目前，我国部分商业银行都在积极采取措施来解决这个问题。但从国外成功经验来看，房地产按揭贷款证券化离不开“特设机构”（SPV）和“信用增强机构”的支持。其中特设机构是指通过自身的运作，以所购买的住房抵押贷款债权为担保，发行各类证券，从而实现价值的细化、风险的分散化，以及住房抵押贷款债权的流动化。SPV是房地产按揭贷款证券化过程中的执行者。其次，因为投资者投资于住房抵押债券时，可能会遇到住房抵押贷款的借款人不履行还款义务或者拖欠偿还贷款的情况，由于住房抵押债券本息的偿还直接以住房抵押贷款的偿还为前提。所以，必须有信用增强机构对证券的及时偿还进行担保，使住房抵押贷款的本息能按时传递到债券投资者手中，从而实现了债券的信用升级，减少了投资者所面临的信用风险。
而房地产投资信托基金具有较大的资产规模以及有专业的房地产机构来负责运作，承担该类风险的能力较强，因此，在我国商业银行进行大规模的房地产按揭贷款证券化时，房地产投资信托基金可以充当SPV或信用增强机构的角色，从中获取一定的收益。
四、从事信托业务
信托类业务是国外房地产信托投资基金公司的典型业务，公司通过签订信托协议或发行信托凭证而融入的信托资产和从事信托投资与抵押贷款的资产并不相应地记入资产负债表，使得公司既能得到收入，又不会改变自己的资产结构，因此这项业务很受青睐。它可以分为权益信托和抵押信托两类。权益信托就是基金公司作为受托人管理委托人的信托财产，并与委托人签订信托协议或发行信托凭证，以信托资产从事房地产的投资开发和经营管理活动，投资和经营的收益按照协议归受益人享有，公司只按一定比例收取管理费和手续费。而抵押信托就是公司直接与房地产抵押贷款人签订信托协议，后者直接将房地产抵押贷款的债权转交给房地产基金公司管理，由其负责收取本金和利息，委托人再向基金公司支付相应的管理费和手续费，或允许基金公司获取债务人向其支付的利息与公司承诺向委托人（债权人）支付的利息之间的利差。
在目前国家加强对房地产金融风险的调控、严格规范银行资金对房地产企业的信贷的情况下，房地产信托也由于其经营灵活规范、收益有保障，已经越来越成为国内房地产企业和房地产投资者的新宠。基金可以对此发起房地产信托，或者充当信托的管理人来进行房地产的投资和管理，并收取一定的佣金或者管理费；面对我国房地产领域的巨大的债权债务市场，基金也可以积极参与其中，对那些拥有房地产债权的公司或机构进行债权的信托管理。
总的来说，房地产投资信托基金业务的前景十分广阔。该基金既可以直接投资于房地产项目获得投资收益，又可以随时介入多个大型房地产项目保证主业的稳定增长性；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资，获得房地产阶段性运作的收益；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购，以高财务杠杆效益获取股权投资收益；既可以对银行的坏账进行变现，又可以介入二手房交易市场，实现类似上房置换模式的二手房吞吐，又不必政府过多地出资和补贴；在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性，从而体现资金的时间价值并实现收益的最大化。
第六节 REITs与住房保障
一、住房保障的现状与存在问题
1。 住房保障现状
随着我国住房制度改革的开展，住房保障体系的建设也开始起步。在解决中低收入家庭的住房困难问题方面，政府主要是采取廉租住房和经济适用房两种方式。经过十几年的努力，已经取得了一定的成绩，截至2007年11月底，全国累计投入的廉租住房资金已达154亿元，新筹集（新开工建设）的廉租住房（包括集中新建、收购、二手房、从商品房配建的）达到16。46万套，累计改善了74。3万户低保家庭的居住条件，同时各地政府也建设了一定数量的经济适用房供中低收入家庭购买。但是，住房保障体系的建设与经济社会发展和解决居民住房困难的要求仍然有较大差距，还存在着诸多问题。
2。 住房保障中存在的问题
（1）住房保障体系的金融支持力度不够。
首先是住房保障资金来源不够。我国目前在住房保障方面资金来源主要以财政补贴和住房公积金为主，金融、税收方面系统配套的支持政策较少。
其次是政策性的住房金融机构缺乏。目前，住房公积金管理中心承担住房政策性金融功能，但是它难以实质性承担最后贷款风险。除此以外，还没有直接面向中低收入家庭发放低息或无息贷款的、能起住房保障作用的金融机构。
再次是没有住房抵押贷款风险担保机制。我国还未建立完善的政策性住房抵押贷款风险担保机制，中低收入家庭贷款缺乏担保主体。
（2）住房保障体系与住房市场发展不同步。
我国城镇住房制度改革已走过20多个年头，整个住房市场体系基本建立。但是，住房保障体系建设相对滞后。“廉租房”制度总体上看设置“双困”条件过于苛刻，已经享受到“廉租房”政策的中低收入家庭中，真正实物安置的所占比例很小。尽管正在实施的住房保障措施发挥了一定作用，但基本上属于“头痛医头，脚痛医脚”，没有从整