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三、我国房地产投资信托基金的募集方式分析
1。 以私募方式规范发展
房地产投资基金是采用私募还是公募的方式来募集资金，这跟所在国家的资本和房地产市场的发展水平以及政策和法律制度有关［103］。在美国采用公募的方式相当多，因为房地产的流动性相对较小、收益稳定，很适合公众投资，而且美国在资本市场以及投资方面的法律比较齐全，政府的监管比较得力，因此能够比较好地保护那些风险承受能力不强的中小投资者的利益。在我国，由于房地产投资基金对于一般投资者还是一个比较陌生的工具，规范基金尤其是房地产投资基金的相关法律比较欠缺，政府对资本市场的监管能力也有待加强。因此，房地产投资基金在我国的生根发芽还需要一个过程。在这期间应该抱着允许其创新的态度，探索出与我国房地产业的最佳结合方式。而我国房地产业还处在比较低级的发展阶段，隐含的风险比较集中，房地产投资基金在房地产业中的位置还比较模糊。在这种情况下，基金采用公开募集的方式会使得广大中小投资者面临更多的不确定风险，而且目前我国的公募基金存在内部治理机制弊端甚多、基金持有人与管理人激励机制不相兼容、风险分担不均匀、自律性约束极为弱化的缺陷。因此，可以通过私募基金的灵活的机制，在相对较小的范围内参与房地产业，限制其不适宜的部分，发挥其具有的优势，等相关条件逐渐成熟再推出公募的房地产投资基金应该说是一条较好的路子。
2。 国内募集与海外募集相结合
由于房地产投资的资金需求量大，因此当一个国家或地区的房地产业蓬勃发展的时候就会普遍出现资金短缺的情况，这会严重制约当地房地产业的发展，这时候房地产资金的筹集是一个至关重要的问题。因此，向地区之外甚至海外募集资金便成为必要。当然，在这个时候，游弋于资本市场的国内外资金也会逐渐发现本地房地产发展的商机而进入。
通过对我国房地产投资信托基金的资金来源的分析，我们可以看出我国各类投资者对于进入房地产行业的愿望还是非常强烈的，特别是在近期房地产业高速发展，而国内的证券市场却显得了无生机的时候，房地产则更加成为了投资者关注的对象。从近期不断推出的房地产信托的热销场面来看，可见国内投资者对投资房地产的愿望之迫切，他们正是苦于没有良好的投资房地产的投资工具和投资渠道，对于传言已久的房地产投资基金的推出他们也是翘首盼望［104］。因此，在目前国内的房地产良好形势下推出的房地产投资基金必然受到投资者的热烈追捧。
然而正如前文提到，虽然预期投资于房地产业的资金比较充沛，各类外来资本都不断涌入房地产业，但是由于目前国内的房地产投资者都还比较习惯于单兵作战的方式，基金的投资理念还远未普及，而且房地产投资基金成立在我国还受到各种条件的限制，因此，广开门路，去那些基金投资理念比较成熟的西方发达国家吸引他们的资金来投资我国的房地产业不失为一种应对我国目前房地产金融局面的较好的方法。虽然像美国等发达国家这几年经济发展速度放缓，但是这些国家的房地产业却仍然是欣欣向荣，由此可以看出这些国家的投资者对房地产业投资的热衷，而我国的经济多年来持续快速增长，特别是房地产业存在的巨大的发展空间，各国的投资者无不关注着我国的房地产投资机会，都急于想进入我国的房地产市场分得一杯羹。近年来就有不少的资金由于对我国房地产市场的陌生而徘徊于国门之外。而此时如果与国外机构合作，采用私募或者公募并在当地上市的形式筹资来投资国内的房地产业，这样既解决了基金的资金问题，又有我们熟悉本地市场的优势，就能更快地获得基金所需的资金。
四、我国房地产投资信托基金的资金来源分析
资金筹措是REITs运作的第一步，也是关键的一步，从某种意义上讲，还是最困难的一步。REITs属于买方金融，它是融资与投资相结合的一种金融制度，而且在过程上是先融资后投资，如果融通不到资金，就无投资可言。所以，稳定的资金来源对REITs的发展具有至关重要的意义，而且资金来源的结构即投资者的结构会影响到REITs的治理结构、激励方式，进而影响REITs是否能真正起到推动房地产产业发展的作用。
从国际上看，各国REITs都是广开渠道，吸引各方面的资金进行投资。不过与风险投资基金大力依靠政府的资金支持不同的是，REITs大都以民间资本或者说是私人资本为主，这其中包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金以及来自各个阶层的个人和家庭的资金。随着个人理财的专业化，大多数的中小投资者的资产比重越来越倾向于交给机构投资者来管理，因此机构投资者的投资在REITs中的比例会越来越高。而一些大公司或富有家庭则由于对风险承受能力比较强会倾向于通过私募基金来进行房地产投资，在面临高风险的同时享受高收益。
结合我国的房地产投融资现状和资金资本市场，我国REITs主要有以下几个资金来源。
1。 民间私人持有资本
从1978年改革开放以来，中国在国民收入分配上更多地向居民个人倾斜。在过去的20多年中，国民总储蓄中政府的份额（占GDP的百分比）持续下降，居民的份额持续上升。根据计算，1978年到2002年，中国的国民总储蓄结构发生了巨大变化，政府在国民总储蓄中的份额由38。5％下降到了2％以下，居民份额由11。6％上升到了50％以上。由此可见，居民是REITs最巨大的潜在资金供应者。但是考虑到我国巨大的人口基数和城乡经济差别，REITs的目标市场是城市和乡镇的居民，其中的高收入阶层或中产阶级是最主要的资金潜在供应方。
在一些民间金融发达的地区，民间投资者善于抓住各种投资机会进行集合投资，近年来温州军团驰骋全国房地产市场进行炒房就是一个例证，在房地产市场逐渐理性的情况下，它们从一开始的短线炒房也渐渐向中长期的项目投资转移，并采用委托专业投资队伍进行操作，在某种程度上具备了基金的形式，相信这种形式会随着中国房地产业的规范和完善逐渐占主流地位，从而也为我国REITs的形成铺路。
2。 保险基金和养老基金
随着中国保险市场的发展，社会资金急剧向保险业集中，自1980年恢复办理国内保险业务以来，我国的保险业务收入以年均近30％的速度增长，每年增加的保费收入在几百亿以上，2002年保险业务收入达到了3053亿元。比上一年增加900亿元左右。保险公司无疑是最有能力成为机构投资者的机构。尽管保险资金被允许通过证券投资基金的方式投资于股市，但我国的保险资金还是面临着投资渠道单一的局面，投资的渠道目前主要还集中在银行存款、债券和证券投资基金三个方面。在2002年全国保险资金的5799亿元的可运用余额中，银行存款3019。7亿元，占52％；购买国债1080。8亿元，占18。60％；购买金融债券403。5亿元，占6。96％；投资证券投资基金313。3亿元，占5。4％；回购业务620。4亿元，占10。7％；购买企业债券183。1亿元，占3。16％。而在银行的存款利率在通过多次降息后，目前最高5年期利率仅为2。79％，存在着极为严重的收支倒挂、保险资金沉淀的现象，而且近几年我国的通货膨胀率处于低位运行，到时所有发行的债券利率都处于低位。2002年发行的10年附息国债利率为3。38％，金融债券利率为3。72％，在二级市场交易的债券品种其内部收益率也处在2。8％左右，而在2002年由于中国股市低迷，保险资金投资于证券投资基金的收益率达到…21。3％。这样的收益率与保险公司平均成本相比有较大的差距，无法满足保险公司资产保值增值的需要，还可能会由此诱发深层次的金融危机，所以，必须为保险资金开辟新的投资渠道。笔者认为，保险资金进入房地产投资基金等产业基金市场是增加收益、规避经济周期的一个较好的选择。同样地，随着中国养老保障制度的改革，养老基金积累逐步完善和发展，养老基金的结余数额将越来越大。这部分养老基金�