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1。 REITs采用现代企业制度
公司型基金按照《公司法》设立；契约型基金按照信托契约设立，由众多投资者不等额出资组建，也具有股份公司性质。基金经理人没有所有权而只有基金信托人（投资者）授予的经营权。投资基金产权明晰，资产所有权与经营权严格分离，采取的是现代企业制度的形式。
2。 REITs制度是由委托—代理契约构成的
投资人根据契约一（基金招募说明书或基金章程）作出认购基金的决策后，将资金交给基金经理人代为投资，并收取红利。投资人是委托人；基金管理人是代理人，受投资人之托代为理财，收取管理费。基金管理人又作为委托人，将基金资产委托给托管人保管。托管人与基金管理人签订契约二，负责基金资产的保管，监督基金管理公司的投资。虽然契约二表现为基金经理人与基金托管人之间的契约，但是从资金的本质来源与运用上看，信托契约的实际双方当事人是投资人和基金托管人，托管人也是投资人的代理人。因此，投资基金制度中存在着双重委托—代理关系，如图6。1所示。
图6。1 房地产投资信托基金关系图
注：A、B为委托关系；C为相互监督关系；D为代理关系
3。 REITs符合委托人—代理人关系的两个基本类型
（1）隐蔽行动：它对应于经济组织理论中的重要概念——“道德风险”（Moral Hazard）。委托人和代理人在签订契约时各自拥有的信息基本上可视为是对称的，但达成契约后，委托人无法观察到代理人的某些行为或者外部环境的变化。在这种情况下，代理人在达成契约后可能采取不利于委托人的一些行动，进而损害委托人的利益。上述情况可能在REITs中出现：一旦投资者认购基金即投资者完全接受了基金契约条款后，从基金开始运作，投资者就不可能像基金经理人那样全面、细致地了解基金运作的全过程，投资者一般也不具备风险投资方面的相当知识，从而不可能全面及时地了解基金运作的外部情况的变化。这时候，基金经理人就很可能对基金资产的职业道德和工作责任心不到位，这就会影响到基金的收益进而损害基金投资者的利益。
（2）隐蔽信息：它对应于经济组织理论中另一个重要概念——“逆向选择”。它是指在签订契约之前，代理人就已经掌握了一些委托人所不知道的信息，这些信息可能是对委托人不利的。代理人因此而与委托人签订了对自己有利的契约；委托人由于信息劣势而处于不利的位置上，使自身利益极易受到损害，这种情况也可能在REITs中出现：在投资前，管理人知道自己的水平是高还是低、市场大势目前是否适合投资等等，而投资人不可能掌握这方面的全部信息。为了避免处于不利的位置，投资者应尽量多收集有关信息（包括基金经理人、基金所投资的市场的有关信息）。但是这往往要付出较大的成本，非一般的中小投资者所能做到。
综上所述，REITs制度不仅是一种典型的委托—代理关系，同时还是一种双重委托—代理关系，其委托—代理链较一般的委托—代理关系要长。因此，非常适合用委托—代理理论尤其是委托—代理模型进行分析研究。
Holmstrom和Milgrom在1987年提出的参数化模型描述了契约签订后委托代理的最优合同与代理人的工作努力程度之间的关系，但考虑到REITs的特点，我们必须对模型进行修正，由于房地产投资的高风险性和信息不对称的存在，在基金亏损时，投资人无法分辨亏损是由客观原因还是管理人舞弊引起的，故与一般的委托—代理关系相比，基金管理人有更大的可能性作弊，因此必须设计管理人选择舞弊时的效用函数。此外，由于基金中存在双重委托—代理关系，还必须修改投资人的效用函数以描述这种关系。本模型结合了委托代理理论的一般模型和Holmstrom和Milgrom的经典参数化模型，并在此基础上针对REITs的特点引入了新的假设条件，修改了基金管理人、基金投资人的效用函数。
第二节 REITs的委托—代理模型
REITs制度中存在着投资人、基金管理人、托管人三者之间的双重委托—代理关系。现有文献较少对REITs的委托—代理关系进行分析，本节运用委托—代理模型分析REITs运作中的委托—代理关系，分析其中的激励和监督问题。
一、核心问题
模型分析中，“投资人”代表的是全体基金投资者，“基金管理人”代表基金管理公司，“基金经理人”则指的是个体的基金管理人。
在REITs中，由于投资人与基金管理人具有不同的效用函数，使基金管理人利益最大化的行动未必符合投资人的利益。因此，必须通过制度安排使两者的长期利益统一在一起，也就是说，要设计一个最优合同，它能满足以下要求：首先，为了保证基金运行成功，应当给管理人以适当的激励，但又不能只给他们支付高额固定报酬，否则他们对成功都没有了兴趣，必须在两者之间进行权衡，要使得管理人追求基金高收益的兴趣和投资人同样强烈；其次，合同应该具有这样一种内在机制如果管理人想从其他渠道获得有损于投资人的收入，那么他就要冒相当的风险，可能会受到比他得到的收入还要大得多的处罚，和他努力工作相比，这是次优结果，管理人就一定会选择努力工作；最后，为了达到上述目的，投资人所支付的成本要尽可能地小。
二、基本假设
（1）令a1代表基金管理人的行动，可取F（舞弊与受资企业共谋fraudulent practices）和W（努力工作work hard）两种数值。
a2代表基金托管人的行动，是一个一维连续函数，其取值范围是［0；1）；a2=0表示托管人对基金管理人完全放任不管，a2的数值越大，代表托管人对基金管理人的监督越严格a2=1代表托管人的监督工作已到了极限，即不再可能再严格。
（2）π代表基金的收益，π=α1＋θ，θ是均值为0、方差为的正态分布随机变量。
（3）投资基金公司付给基金管理人的报酬由合同S1（π）=α1＋β1π决定，其中α1是付给基金管理人的固定报酬，β1是基金管理人分享的基金收益比率，当基金收益为负时β1＝0；另外当基金管理人舞弊时将获得额外收入D＞α1＋β1π。
投资基金公司付给基金托管人的报酬由合同S2（π）=α2决定，其中α2是付给基金管理人的固定报酬。
（4）设C1和C2分别为基金管理人和基金托管人的成本函数
其中：b为成本系数；
p为基金管理人舞弊被发现时受到的处罚罚金；
ε（a2）代表基金管理人舞弊被发现的概率，这里假设其服从0—1分布：
其中0≤k≤1－qa2，代表除托管人之外的其他监督管理人的力量，如外部审计、舆论监督、群众举报等。
＋pε（a2）即为管理人舞弊的成本。
（5）投资人是风险中性的，即投资人的效用函数的导数为0，所以不妨设投资人的期望效用等于期望收入，即Ev（w）=Ew。
（6）基金管理人是风险规避的，设管理人的效用函数为u1＝…e…ρω1。
三、代理人的行动能被准确观测到时
根据前面的假设，我们可建立如下的模型：
因为投资人是风险中性的，对于给定的S1（π）＝α1＋β1π，投资人的期望效用等于期望收入，所以有：
Ev（π－S1（π）－S2（π））＝E（π－S1（π）－S2（π））
＝…α1－α2＋（1－β）a1
由假设条件，基金管理人的效用函数为u1＝…e…ρω1
其实际收入为ω1＝α1＋β1（a1＋θ）－C1（a1），即
所以基金管理人的确定性等价收入〔1〕X1为：
这里是基金管理人的风险成本。
至此，投资人的问题是选择（α1；β1）求解下列最优化问题：
这里IR是参与约束条件：管理人的确定性等价收入必须大于等于保留工资水平。
IC是激励约束条件：管理人选择努力工作的确定性等价收入要大于他选择舞弊时的收入。
当投资人能够准确观测到基金管理人的行动时，此时IC不起作用，a1=W可以通过满足参与约束条件IR的强制合同实现。即投资人可在合同中规定，若发现管理人舞弊，则马上失去基金管理资格并要被处以极大的罚款。由于不存在信息不对称，只要舞弊就一定会被发现，为了自己的利益基金管理人只能选择努力工作，此时的模型为