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开发土地的程序极为复杂，先由开发商给区长写用地申请，区长把用地申请通过分管区长批到国土资源局，国土资源局局长再安排土地科填写审批表，经科长、局长层层签名再报到区里。接下来的程序是由区上报到市、市上报到省、省上报到国土资源部，最后才层层批转下来。这些审批手续十分繁杂，缺少一个环节都不行。按照这个正常程序走，有的土地拖七八年都批不下来。
但是，这里面最关键的环节是当地政府领导和职能部门。开发商之所以要贿赂王雁、于志军等人，一是要拿地，二是要节省时间。国家在土地〃招拍挂〃上有严格规定，但实际上只要王雁亲自出面安排，久拖不决的事情往往很快就能解决。在王雁、于志军等人的插手干预下，开发商要批地不走正常程序，不找市场找区长、找局长，只要相关领导一个批条、一句话，开发商就可以从土地上谋取巨大利益。
在青岛这种寸土寸金的城市，缩短拿地时间几乎和拿地一样重要。在主政崂山期间，王雁多次违反国家土地管理的有关规定，违反权限采取批条子、打招呼，开协调会的方式，直接插手干预土地批租和出让事务。按照公诉机关指控，王雁曾经十余次为开发商牟取土地审批手续、旧城和城中村改造方面的利益。后来王雁坦言，政府供应土地、审批建设项目，相关领导要想从批地、规划、验收中捞钱很简单，先批块地，跑下手续来，转让给别人开发，想捞１个亿都不是难事。
2005年，作为震惊全国的〃青岛崂山区土地违法批租案〃的主角之一，王雁与青岛市规划局局长张志光、崂山区国土资源局局长于志军一同被逮捕判刑。导致他们落马的前因是2002年国家审计署对鞍山、济南、深圳三个城市的国土资金进行试点审计，审计报告披露的违规资金高达70亿元，引起国务院高度重视。2003年5月，令狐安副审计长下令，再选一些经济活跃城市进行审计，其中包括青岛。
对青岛的审计却审出了大案。在这次审计中，审计组不仅揪出了崂山区委书记王雁这条〃大鱼〃，还发现青岛市擅自改变土地用途，利用集体土地、划拨土地进行房地产开发等问题〃均很严重〃。全市一共查出〃3大类、29个小类、133个具体问题〃，其中崂山区存在的问题最为严重。
审计结果显示：青岛市崂山区低价协议出让土地、土地出让金收支混乱、村委会自行卖地等问题特别突出。当地的镇、村干部打着村庄改造的名义，大肆侵占耕地建楼房。
据国土资源部的统计表明，自2001年1月至2003年6月，崂山区政府及国土资源管理局在未依法办理农用地转用和土地征用审批手续的情况下，擅自以土地预约协议和征用通知单的形式批准征用集体土地3928。11亩，其中耕地2345。47亩；被占用土地1453。85亩，其中耕地1408。7亩；已签订土地出让合同但尚未开工建设的土地达2474。26亩，其中耕地936。72亩。这些数字背后伴随着巨额的权钱交易，隐藏着国家利益的巨大损失，令人触目惊心。
2003年10月15日，崂山区国土资源局局长于志军因涉嫌受贿犯罪，被刑事拘留。在羁押期间，于志军先后揭发了原青岛市市长助理、崂山区委书记王雁等人涉嫌受贿之事。2004年10月下旬，王雁被捕。
王雁、于志军等人的违规批租土地窝案被移交司法机关查处，但王雁等人当时并未交代与杜世成之间有任何瓜葛，杜世成依然稳坐钓鱼台，直到2年后才落马。
因为崂山土地批租案涉及青岛市多名领导干部，是一起典型的土地犯罪窝案，所以在山东乃至全国影响巨大。此案的查处充分显示了国家整顿土地市场秩序、规范土地交易行为的决心。然而，是什么原因使这些干部屡闯违法批地的红线呢？于志军在其中扮演什么角色呢？
经过层层分析，下面开始轮到剖析于志军了。
于志军1961年3月2日生于青岛，案发前历任崂山区沙子口镇副镇长、镇长兼经济委员会主任、崂山区交通局副局长、崂山区国土资源局局长。2003年4月改任崂山区教育体育局局长半年后被逮捕。
于志军受贿案由山东省人民检察院反贪污贿赂局侦查终结，由泰安市人民检察院提起公诉。据法院审理查明，1995年初至2003年9月，于志军利用职务之便，为他人谋取利益，非法索取和收受45个单位和个人的贿赂共计折合人民币539万余元。于志军受贿犯罪行为长达8年，但主要犯罪事实集中于任崂山区国土资源局局长期间。于志军在2001年4月至2003年4月任国土资源局局长期间，为相关房地产开发商谋取办理土地出让手续、征购土地等方面的利益，非法索取和收受贿赂折合人民币400万元左右。
于志军被贿赂击倒的特点非常突出，甚至连程序都是一样的：开发商托人牵线请于志军吃饭，先交朋友铺路子，接着想方设法送来各种名目的好处。如果于志军推辞不受，开发商就称〃再推辞就做不了朋友了〃，于志军最终只好半推半就收下。接下来事情开始进入实质性操作阶段，开发商找于志军在批租土地上高抬贵手，出于各种原因，于志军大笔一挥就慷了国家之慨。这是一种渐进式的公关轨迹，官商之间由陌生变熟人，最后成为过从甚密、违背原则办事的朋友。
于志军之所以能够或者心甘情愿地违背原则，有两个原因：一是〃朋友相求〃，这种已经送钱的朋友是不好也不敢推辞的，一旦不签字人家一封举报信就会毁掉自己的仕途；再有一个原因是凡是需要批租的土地，大都是上面领导批转下来的，自己只是履行个手续。于志军认为，以成本核算为天性的开发商，即使是朋友也决不会把钱往水里扔，如果自己不是手握审批大权，相信最亲近的朋友也不会送钱、送物。而开发商们早已把大赌注都下在了王雁等领导身上，肉都让领导们吃了，自己只不过喝点汤而已，于是这〃汤〃于志军也就喝得心安理得。发展到后来，凡是自己办了事对方不开窍的，于志军就旁敲侧击提醒开发商要表示表示，如果给得少，于志军就会安排自己的妹妹登门取钱。在于志军受贿的过程中，很多大额的受贿款都是于志军的妹妹到开发商那里拿来交给于志军的。
只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，倒是可以〃具体问题具体解决〃。崂山区开发初期，制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看于志军的笔怎么拐弯了。在2002年前后，大批开发商看到了城市旧村改造的制度缺陷和暴利空间，在崂山区短短两个月的时间竟有28个村与开发商签订了开发改造协议。此间各种投机行为纷纷登场，权力寻租应运而生。当时崂山区国土资源局成摞的呈批件送到于志军和王雁的办公桌上，他们一一签名，让开发商们利用。此后各种冠名为〃某某海岸〃、〃某某世纪〃的高档住宅在崂山区拔地而起，一批开发商靠吃国有土地成为亿万富翁。很自然，掌握土地批租权的王雁和于志军从中捞了不少好处。
就这样，王雁和于志军在政绩、人情和谋利心态的驱动下，被开发商俘获，与开发商结成利益集团。看看检察机关和法院认定的于志军收受、索要贿赂犯罪事实45项中的几项，我们就会发现其中端倪：
2002年12月，于志军利用担任崂山区国土资源局局长职务上的便利，为青岛某物业公司办理土地使用证谋取利益，收受该公司董事长王某送的人民币150万元。
2002年春节前和2003年2月，于志军为青岛某房地产公司谋取办理土地出让手续方面的利益，两次收受该公司董事长赵某送的人民币共计81万元。第一次是在于志军的办公室收下1万元，事成之后，于志军安排妹妹先后3次到赵某的公司拿回80万元。
2002年春节和2003年1月，于志军为青岛某置业公司征购土地谋取利益，两次收受该公司总经理路某送的青岛佳世客购物卡3万元、人民币33万元，共计人民币36万元。这次受贿也是分两次，第一次是在自己的车里收到3万元购物卡，事成之后让妹妹到路某的公司取走33万元。
2003年6月，于志军为青岛某公司征购土地谋取利益，于志军安排妹妹到该公司副总经理韩某的办公室，拿回该公司送给于志军的人民币31万元。
2002年3月和2002年7月，于志军为青岛某公司征购土地谋取利益，先是在崂山区�