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投资银行从市场或投资者手中借钱；承诺支付5％利息；以MBS资产组合作抵押；如发生迟付违约；投资者可接管资产池。投行从资产组合中得到的回报是8％，还掉5％的利息；投行得到的是3％的利差；也就是说投资银行做这项业务的利润率为3％；如此高的回报（加上市场上钱多；资金成本低）使投行大规模使用杠杆扩大规模；赚取更多的利差。由于投行不像商业银行那样受资本充足率的限制；杠杆率逐年上升；2007年财政年度美国五大投行的债务高达41万亿美元。
2007年雷曼的杠杆率为31∶1（总资产与股东权益之比）；摩根斯坦利为33∶1；美林32∶1；高盛相比之下较低，也达到22∶1。也就是说，投资者用100万美元的资金，可以进行2200万美元的交易（以杠杆较低的高盛为例）。
在资本市场中广泛运用杠杆机制，使得信用急剧膨胀。在制造金融危机的祸手——住房泡沫和金融泡沫方面起到推波助澜的作用。
2007~2008年间，形势骤变，住房人申请的可调利率贷款的优惠期结束；而这时利率上升；房价下降（无法申请再融资）。截止2008年3月；有880万购房者；占全部购房人的88％的房屋净值低于抵押贷款。越来越多的购房者放弃偿还贷款，与继续还贷相比，交钥匙走人更划算。
结果市场上退回的住房和新建的待售房增多；房价进一步下跌；2006年房价只下降了8％，而到2008年5月份房价下降了184％。违约率攀升，止赎权案猛增；MBS组合价值缩水；这时的投资者在恐慌中要求投行还钱；投行不断接到追缴保证金的电话；被迫（以超低价格）变卖MBS。MBS流动性差；在住房形势一片大乱之际更是如此。在众多投行争相抛售的情况下，MBS的价格直线下降。
市场已失去理性，而投行赖以生存的融资市场关键时刻对其关上大门；在投资者和融资市场双向挤压下；加上杠杆率过高；投行蒙受巨大损失，求告无门，只能等待命运的安排；其结果是有些倒闭；有些被解救或合并。
金融市场去杠杆化的趋势，不管怎么说对金融业都是一个毁灭性的打击。因为现代金融业的繁荣以及巨大的外汇交易量靠的都是金融杠杆，而很多的资产管理工具和风险对冲工具也都或多或少地存在杠杆比率。放弃杠杆化操作，意味着近年来发展起来的投行业务模式走进了死胡同。
正常的商业周期是自我更正的，因为债务和资产贬值相互作用会逐渐清除多余的杠杆。去杠杆化则是反周期的自我强化，其消极影响短期内很难消失。金融市场去杠杆化趋势的诱因是信贷市场的萎缩。在多年的债务累积后，去杠杆化的过程可能导致较预期更为严重的经济增长放缓。金融机构去杠杆任务还未完成；又要补充资本金；而这些又是短期内难以完成的。什么时候见底；没有人可以预知。
悬案之二 次贷危机是如何升级到金融危机的（1）
导语
次贷危机发展到金融危机是一个一波三折的过程。从2007年下半年次级贷款出现违约危机，到以新世纪和贝尔斯登的突然倒闭为标志的次贷危机，再到以雷曼兄弟公司倒闭为标志的金融危机，金融危机的三级跳前后大约用了一年的时间。其间既有缓和也有反复，危机的进程呈逐步加速之势。在次贷危机升级到金融危机的过程中，房地美和房利美扮演了核心角色。对于两房，美国政府先救助，后接管，其过程就是次贷危机升级到金融危机的症结。
美国总统布什说：“美国遇到了大麻烦！”
进入2008年8月，次贷危机便走近了金融危机的临界点。2008年8月到9月，美国的银行格局在几周之内便面目全非，恍如隔世。此时一波未平一波又起。拥有320亿美元资产的加州抵押贷款放贷商印迪麦克储蓄和贷款银行（Indymac Bancorp Inc）宣告破产，被美国联邦存款保险公司接管。成为美国历史上最大金融机构倒闭案之一，这是一种不祥之兆，为美国金融市场蒙上了一层厚厚的阴影。
随后，华尔街五大投行相继有三家出了问题，美林被美国银行收购，贝尔斯登被JP摩根大通收购，雷曼求告无门，于2008年9月15日正式宣布破产。仅剩的摩根斯坦利和高盛也被纳入政府监管部门的管理，成为银行控股公司。摩根斯坦利正在为摆脱危机绞尽脑汁地寻找下家，巴菲特关键时刻向高盛伸出救援之手……
全球最大的保险公司美国国际公司（AIG）濒临破产，9月16日得到美国政府紧急救助。
信用膨胀催生了金融泡沫，这些金融泡沫积聚到一定程度集中破灭，就是金融危机。美国的次贷危机引发的就是华尔街的生死劫。银行股的表现最能说明金融危机的状况。在危机的“震中”纽约，同一年前相比，标准普尔综合指数中的银行股市值缩水一半。银行之间的不信任在增加，没人可以预知明天哪家银行又会出事。
在众多银行岌岌可危之际，越来越多的储户正悄悄提出存款，放到更安全的银行。美国银行、JP摩根大通和花旗并购前共持有美国214％的存款；随着美国银行收购美林公司、JP摩根大通收购华盛顿互惠银行，三家银行持有的存款出现大幅上升，小银行和地区性银行的处境更加艰难。
金融危机中发生的这一切，对美国和全球的金融市场来说，都是一次前所未有的冲击。这场危机无疑改变了美国金融市场的竞争格局，也意味着金融业从监管、运营模式和产品等方面的一次重新洗牌。
美国总统布什宣布，美国出现了严重的金融危机。他认为美国经济形势十分严峻，面临长期陷入衰退的风险。这是迄今为止布什关于金融危机发表的最为沉重的讲话。目前的系统已遭到严重的破坏，恢复金融系统的正常运行高于一切。
没有人料到了次贷危机的严重后果，也没有人有能力阻止或控制金融危机的蔓延，补救无济于事，只有宣告死亡才会看到新生的希望。
次贷危机的核心——房地美和房利美
2008年六七月间，美国两大抵押贷款巨头房利美（Fannie Mac）和房地美（Freddie Mac）（以下简称两房）爆出了巨额财务危机，从而掀起了又一轮次贷危机狂潮，随之而来的是美国三大股指暴跌，两房股价损失过半。
悬案之二 次贷危机是如何升级到金融危机的（2）
为了控制局面，阻止房价下跌，抑制次贷危机蔓延，2008年7月26日，美国国会通过议案宣布对房地美和房利美注资3000亿美元，大约40万无力还贷的购房者有望获得政府担保。这是当时美国政府为解决次贷危机而采取的最大规模的一次行动。其注资规模之大、影响之广泛都达到了前所未有的水平。
在美国参议院通过该法案后，美国财政部长鲍尔森说，该法案有关房地美和房利美的救助条款对确保美国市场和经济稳定“至关重要”，美国房市可望由此“转危为安”。美国政府之所以痛下血本挽救两房，是希望一揽子解决次贷危机中出现的主要问题。不过，令美国政府失望的是，对两房的救助并没有止住两房股价下跌。到2008年8月底，两房股票已在年内连续跌掉了9成左右的市值。
9月7日，美国政府宣布接管两房，仍没有止住两房股价狂泻。9月9日收盘，房地美股价下跌8275％，报收088美元，房利美股价下跌8963％，报收073美元，距离成为废纸仅有一步之遥。两房问题弄得美国政府焦头烂额，雷曼兄弟公司倒闭，就是在这种背景下发生的。
◆ 房利美和房地美的前世今生
两房是美国政府资助的公司，长期以来一直充当着强大的中间人作用，经营模式是从银行手中收购抵押贷款，持有或将贷款证券化，卖给投资者，使美国人可以得到更便宜的贷款；这也使得银行能发放更多的贷款，进一步扩大房屋拥有者的队伍，两房则从中得到丰厚的利润。
网络泡沫破灭后，美国金融机构正式将两房的运营模式当成开辟新的业务增长点的救命草，迅速复制，将次贷推向历史新高，最后泡沫破裂，从这个意义上说，两房还有引发次贷危机之嫌。
房利美和房地美分别设立于1938年和1970年。这两家机构在美国住房融资体系中扮演着核心角色，是美国国会为保证住房贷款市场资金流动而立法设立的机构。 两家公司不发放贷款，但持有贷款或为贷款担保。房