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∷ⅲ�367页。）。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿stadtbuch上为其滥觞。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而于多数地方被废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于时势的需要，该登记制度于普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂于欧陆各国获得广泛推行。法国抵押权之采登记制度，表明现代意义上的不动产登记制度正式诞生。由此之故，法国抵押权登记制度遂成为现代不动产登记制度的直接渊源。
动产物权的公示方法，自古以来即为交付——即标的物占有的现实移转。罗马法如此，日耳曼法也莫能外。近代以来，登记制度虽然大兴，但动产物权的变动若均须登记，殆无可能。同时，由于市场交易日渐频繁，如动产物权的变动也采登记，则必与交易便捷的客观要求相违。有鉴于此，动产物权变动便不得不以占有为其公示方法，占有之所在即为动产物权之所在。
2。物权公示的效力
自19世纪初欧陆各国相继掀起民法法典化编纂运动以来，不动产登记、动产交付的公示方法即迅速为各国所普遍采用。但对于不动产登记、登记变更、占有及交付等法定物权公示的效力问题，各国立法有不同的认识，以至最终形成为三种不同的立法主义，即公示成立要件主义，公示对抗要件主义与公示折衷主义。
1公示对抗要件主义。认为法定公示方法虽有社会公信力，但并非物权变动的要件。主要为法国法系国家所采。法国民法典关于此种主义的规定成为法国法系其他国家采行这一主义的立法蓝本。依此主义，当事人一旦形成物权变动的意思表示，即生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示前，不具社会的公信力，不能对抗善意第三人，善意第三人可以当事人没有进行公示为由，而否认其物权变动的效果。
2公示成立要件主义。又称公示的有效要件主义、形式主义或登录主义。这一主义为以德国为代表的某些大陆法系国家所采。在此主义之下，不用说对社会第三者，就是双方当事人间，物权变动如没有进行公示——登记或交付，也将确定地不生物权变动的效力。换言之，仅有当事人间物权变动的意思表示，而无法定的公示方法时。物权变动的意思表示不仅不生公信力，且也不生物权变动的法律效果。就当事人间物权变动须履行公示程序而言，公示为物权变动的成立要件（有效要件）。而就当事人间物权变动须伴有公示方法——登记或交付而言，公示又是一种典型的形式主义，特别是登记场合的登录主义（＇日＇舟桥谆一编辑：注释民法6，有斐阁1967年版，第24页。）。
第23章 物权的变动（8）（）
3折衷主义。此种主义，是成立要件主义与对抗要件主义皆采的一种主义。但在皆采此两种主义的同时，往往有所偏重，或以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外，抑或相反。
我国民法通则第72条第二款规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上采交付为物权变动之生效要件的同时，也允许例外，在物权公示的立法主义上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折衷主义。
以上三种主义中，成立要件主义与对抗主义，为近现代两种显著对立的立法主义。这两种主义之对立在近现代物权法史上具有引人注目的意义。那么，应如何评判其优劣呢？我国台湾地区学者谢在全先生说，如果只从一国的经济环境、社会需求及有关配套制度的完善和健全性上加以解释，将很难决定孰优孰劣。相反，法、德物权变动之采对抗要件主义和成立要件主义，决非是某种单纯因素作用的结果，而是当时各国特有的经济、文化与社会背景所使然。依其分析，导致法国民法采物权公示对抗主义的最有力的理由主要有三：其一，经济因素。法国民法成立当时，法国工业体制尚未成熟，农业对于不动产金融之需求也不迫切，因而无通过公示方法以建立经济信用的必要。其二，思想因素。法国素来珍视自由主义，尤其于18世纪个人主义勃兴以后，基于对个人意思之尊重，法律行为的成立自应以当事人意思之合致为已足，不应另需其他方式。况不动产若采登记制度，国家更可借此介入私人交易，此决非一般人所愿意，并与人民争取自由的思潮相违背。其三，保守因素。物权变动如采登记成立或生效要件主义，物权变动的法律关系势将臻于明确，动产及土地交易势必由此变得活泼化，而此为保守的家族所最不愿看到，尤其不动产物权变动如经登记，其结果必使贵族的财产状况暴露无遗。基于这些缘由，法国民法最终采取了公示对抗要件主义。
反观德国民法，其所以采公示成立要件主义，主要系由德国民法成立之际，德国社会当时特有的经济背景与尊重形式的传统所致。德国素以绝对主义著称，国家对于私人交易活动之介入，实属平常，况16世纪以来，物权信用没落，30年战争所发生的经济恐慌与信用膨胀等问题，不动产信用极需以强有力的法律制度加以规制，以提升经济信用及确保交易安全。在这种形势下，国家对于不动产交易遂积极介入，并加以监督。不动产物权之采登记制度，与此种要求正好合拍1。
综上所述我们可以看到，物权公示的对抗主义与要件主义，非为当然的近现代制度，它是而且只能是各国民法典制定当时，其各自的经济制度、文化背景及其他社会因素综合作用的结果。
此外，值得提及的是，在现代社会，公示原则之适用和采行早已超越了物权变动的范围，纵使矿业权、水权、渔业权及商标权等无体财产权也莫不以登记为其公示方法。其他如法人成立、债权让与通知及婚姻的缔结与解除等等，也多需履行登记程序，这些场合中的登记，无疑也为公示原则作用的具体表现。但是，于物权变动领域，公示原则无论于理论或实务上均有其最重要的机能，因此一般指称的公示原则，非有特别说明，通常皆指物权法上的公示原则。
（三）不动产物权的公示——登记
1。不动产物权登记的基础理论
前面已经提到，不动产物权之公示方法，自近代以来即为登记。不动产物权类型繁多，占有关系十分复杂，恒涉及国家、社会和第三人利益，且不动产的直接占有人常常不是不动产的所有人，而是非所有人。非所有人根据基地使用权、农地使用权、用益权等他物权关系，及租赁、借用等债权关系占有他人的不动产。鉴于不动产占有关系的此种复杂性，以及动辄涉及国家、社会及第三人利益，为加强不动产占有关系的法律调整，明了设立于不动产上的各1谢在全：民法物权论（上），＇台＇1989年初版，第114页。种物权，从18世纪末叶以来，各国遂以国家专职机关的登记作为不动产物权的公示方法（从历史上看，不动产物权之登记，系开始于抵押权。一般认为，普鲁士1722年的抵押与破产法、1783年的一般抵押法，系德国法系登记制度之滥觞，而法国1795年抵押权法关于登记的规定，则为法国法系登记制度的先驱。其后因经济发达，所有权渐次成为频繁交易的对象，登记制度也就广泛适用于各种不动产物权领域。登记制度，发端于近世而非缥缈洪荒的远古，殆无疑义。）。
不动产登记，指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。我国迄今尚未颁行专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律，如中华人民共和国房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，及国家土地管理局颁行的土地登记规则（1989年11月）里。统览这些规定的全部内容，可以发现，我国现行不动产登记制度尚未形成完整的体系，各种规定之间存在不和谐甚至相互矛盾的情况，因之有待于我国制定物权法或专门的不动产登记法时予以完善。
不动产登记的性质，依我国